Часто на продаваемом участке расположен дом. Однако, по документам в собственности находится только участок. Можно ли рассматривать подобные варианты?
В реальности такие сделки проходят, хотя и являются для покупателя рискованными по следующим причинам:
1. Согласно категории и виду разрешенного использования участка постройка жилого дома на нем может быть невозможна.
2. Постройка дома может быть возможна, но с определенными ограничениями из-за попадания в зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Например, может быть установлено ограничение высоты дома.
*реальный пример из практики: участок пересекался с зоной охраны объектов культурного наследия (неподалеку находилась церковь), поэтому на участке можно было построить дом только ограниченной высоты и, как следствие – ограниченной этажности, площади.
!При этом в выписке из ЕГРН никаких ограничений и сведений о пересечении с указанной ЗОУИТ не было!
3. Участок может находиться в зоне КРТ (комплексного развития территорий), что также ограничивает постройку дома на нем, выдачу разрешения на строительство.
*В таких случаях собственнику придется либо пытаться изменить принятые правила землепользования и застройки с целью исключения участка из зоны КРТ – во внесудебном или судебном порядке, либо пытаться расторгнуть в судебном порядке саму сделку по приобретению участка, но это будет крайне затруднительно в связи с уже построенным домом на момент покупки.
4. Построенный дом может располагаться на самом участке с нарушениями (отступы от границ участка, дороги, строений на других участках), возможны споры с соседями в будущем. Вся ответственность за это будет на текущем собственнике участка (покупателе). Есть риск нарушения строительных, противопожарных, санитарных норм при постройке дома.
5. Если на участке расположен сруб, например, из бруса, продавец за время регистрации сделки в Росреестре вообще может его разобрать и вывезти. В таком случае необходимо дополнительно заключать хотя бы договор покупки строительных материалов.
6. Дом может быть построен продавцом в браке, с использованием совместно нажитых средств. В случае развода бывший супруг продавца сможет оспорить сделку, претендуя на часть денежных средств.
*Крайне важным является тот факт, что приобретение участка без указания в договоре купли-продажи дома лишает покупателя статуса добросовестного приобретателя. Стороны сознательно нарушают основной принцип земельного законодательства – единство судьбы земельного участка и прочно связанного с ним строения. В случае судебного спора в дальнейшем, покупатель уже не сможет рассчитывать на защиту своих интересов, как добросовестного приобретателя.
!Это, в свою очередь, делает крайне затруднительным возврат полной суммы денежных средств при признании сделки недействительной в суде!
7. В случае, когда Росреестром проведена аэрофотосъемка и имеются данные о незарегистрированном строении, есть риск приостановки/отказа в регистрации перехода права собственности, если в договоре купли-продажи будет фигурировать только участок.
Продавец чаще всего не регистрирует дом по причине:
-невозможности его оформления из-за проблем с участком;
-нежелания платить налог на доход при продаже дома, находящегося в собственности менее 5 лет (3 лет для единственного жилья);
-желания скрыть имущество, на которое реально может быть обращено взыскание по иску кредитора, вывести имущество из процедуры раздела после развода.
Если причина в налоговой нагрузке, стоит попробовать объяснить продавцу, что существуют вполне законные способы оптимизации налога – распределение стоимости в договоре, уменьшение доходов на сумму расходов при постройке и т.д.
Оптимальный выход из ситуации для покупателя – оформление дома в собственность продавцом участка до сделки.
Если покупатель принимает решение о приобретении дома, как есть, необходима комплексная проверка участка, собственника, а также строительная экспертиза дома: нужно убедиться, что в дальнейшем получится зарегистрировать дом, оформить собственность, заключить договоры с поставщиками ресурсов и коммунальных услуг.
Однако, никакая проверка полностью не снимет риски такой сделки. Об этом необходимо помнить!
Рассказываю о недвижимости, налогах, нюансах законодательства на канале Telegram: Риэлтор Дмитрий Каредва.
